Allein der Titel des Financial Times Artikels Property market faces green transition challenge zeigt, wie stark sich der Blick auf Immobilien verändert. Es geht nicht mehr nur um Lage, Miete und Rendite, sondern darum, wie schnell ein Objekt seinen Weg in eine klimakompatible Zukunft findet.
Für uns bei DABBEL ist diese Entwicklung keine Überraschung. Wir sehen in Gesprächen mit Eigentümern, Asset Managern und Betreibern, dass sich ein neuer Grundsatz etabliert hat. Der Markt beginnt systematisch zu unterscheiden zwischen Gebäuden, die bereit für eine klimaneutrale Zukunft sind, und solchen, die schleichend zu Stranded Assets werden. Wer heute investiert, fragt nicht mehr nur nach dem aktuellen Energieverbrauch, sondern nach der Transformationsfähigkeit des Bestands.
Warum Bestandsgebäude im Mittelpunkt stehen
Weltweit verursacht der Gebäudesektor mehr als ein Drittel des Energieverbrauchs und der energiebedingten Emissionen. Zugleich steht eine unbequeme Wahrheit im Raum. Der überwiegende Teil der Gebäude, die im Jahr zweitausendfünfzig noch genutzt werden, steht längst. Schätzungen zufolge sind rund achtzig Prozent des Bestands für zweitausendfünfzig bereits gebaut.
Für Eigentümer bedeutet das. Die entscheidende Frage lautet nicht, wie nachhaltig das nächste Neubauprojekt wird, sondern wie sich der bestehende Bestand wirtschaftlich und regulatorisch zukunftsfähig machen lässt. Internationale Szenarien zeigen, dass etwa jedes fünfte Gebäude weltweit bis zweitausenddreißig auf einen nahezu klimaneutralen Betrieb vorbereitet werden müsste und dass der Großteil des globalen Bestands bis zur Mitte des Jahrhunderts grundlegend saniert sein sollte, damit die Net Zero Ziele erreichbar bleiben.
Damit wird aus Nachhaltigkeit ein knallhartes Asset Thema. Wer jetzt nicht handelt, riskiert steigende Betriebskosten, strengere Auflagen, höhere Finanzierungskosten und sinkende Bewertung.
Die operative Lücke zwischen Strategie und Technik
Auf der strategischen Ebene sind sich die meisten Marktteilnehmer einig. Portfolios sollen klimaneutral werden, Risiken aus Regulierung und Energiepreisen müssen sinken, die Attraktivität für Mieter und Investoren soll steigen.
Die eigentliche Hürde liegt im Maschinenraum der Gebäude. Dort, wo Heizungs, Lüftungs und Klimaanlagen Tag und Nacht laufen, werden zwar große Teile der Emissionen verursacht, gleichzeitig sind die Systeme oft historisch gewachsen, manuell eingestellt und nur punktuell optimiert.
Viele Portfoliostrategien scheitern nicht am guten Willen, sondern an fehlender Transparenz und begrenzten Ressourcen im technischen Betrieb. Teams im Facility Management jonglieren mit Störmeldungen, Wartungen und Nutzerwünschen. Für die kontinuierliche Optimierung bleibt kaum Zeit. Genau an dieser Stelle entsteht die Lücke zwischen Nachhaltigkeitsstrategie und realer Performance im Gebäude.
Wie wir bei DABBEL diese Lücke schließen
Unsere Perspektive bei DABBEL ist geprägt von einer einfachen Beobachtung. Bevor der Markt über milliardenschwere Sanierungsprogramme spricht, werden die vorhandenen Anlagen oft nicht annähernd so effizient betrieben, wie es technisch möglich wäre. Heizungs, Lüftungs und Klimasysteme zählen im gewerblichen Bereich zu den größten Energieverbrauchern, und genau hier setzen wir an.
DABBEL ist eine Software, die sich auf die vorhandene Gebäudeleittechnik aufsetzt und den Betrieb der Anlagen mit künstlicher Intelligenz optimiert. Statt starre Zeitprogramme und Sicherheitsaufschläge zu nutzen, lernt unser System das reale Verhalten des Gebäudes und steuert vorausschauend. Wetter, Nutzungsmuster, thermische Trägheit und Komfortgrenzen fließen permanent in die Regelung ein.
In der Praxis führt das zu deutlich geringerem Energieverbrauch bei gleichbleibendem oder besserem Komfort. Auf Basis realer Projekte sehen wir, dass sich der jährliche Energieverbrauch im Schnitt um etwa zwanzig Prozent reduzieren lässt, in einzelnen Gebäuden wurden deutlich höhere Einsparungen erreicht. Diese Effekte entstehen ohne invasive Baumaßnahmen und ohne zusätzliche Hardware, weil die Optimierung direkt im bestehenden System erfolgt.
Für Eigentümer und Betreiber ist das mehr als eine technische Spielerei. Einsparungen in dieser Größenordnung verbessern den Betriebsertrag, reduzieren Emissionen und wirken wie ein Hebel auf den Wert der Immobilie, weil die regulatorischen und finanziellen Risiken sinken.
Was das für Investoren und Eigentümer konkret bedeutet
Aus der Perspektive von DABBEL zeichnet sich ein neues Vorgehen für die grüne Transformation im Immobilienmarkt ab. Zunächst braucht es Transparenz über den aktuellen Energieeinsatz und die technischen Potenziale. Im Rahmen eines systematischen Vorab Checks lässt sich für jedes Gebäude ermitteln, welche Einsparungen durch intelligente Betriebsführung erreichbar sind und wie diese in die Dekarbonisierungsstrategie des Portfolios passen.
Im nächsten Schritt geht es darum, die vorhandene Technik digital zu befähigen. Statt sofort in kostspielige Umbauten zu gehen, kann eine KI gesteuerte Optimierung den Verbrauch deutlich senken und gleichzeitig Daten liefern, die für weitere Investitionsentscheidungen nötig sind. So lässt sich zum Beispiel erkennen, an welchen Standorten eine tiefgreifende Sanierung tatsächlich unumgänglich ist und wo der intelligente Betrieb bereits einen großen Teil der Lücke zu Klimazielen und CSRD Vorgaben schließt.
Auf Portfolioebene entsteht so ein abgestufter Pfad. Erst den Betrieb optimieren, dann gezielt investieren und beides sauber mit Klimazielen, Taxonomie Kriterien und der eigenen ESG Strategie verknüpfen. Für Banken und Investoren wird sichtbar, dass es einen belastbaren Plan gibt, wie aus heute energieintensiven Objekten zukunftsfähige Assets werden.
Vom Risiko zur Chance für Portfolio und Umwelt
Die grüne Transformation des Immobilienmarkts ist eine der größten Herausforderungen der kommenden Jahrzehnte. Gleichzeitig ist sie eine enorme Chance. Gebäude, die nachweislich effizient betrieben werden, profitieren von geringeren Betriebskosten, stabileren Cashflows und einem besseren Zugang zu nachhaltigem Kapital.
Aus Sicht von DABBEL ist klar. Wer den Transformationspfad ernsthaft gehen will, muss den Fokus auf den bestehenden Bestand legen und den Maschinenraum seiner Gebäude intelligent machen. Künstliche Intelligenz im technischen Betrieb ersetzt dabei nicht die klassische Sanierung, sie macht sie planbar, finanzierbar und messbar.
Die Überschrift der Financial Times beschreibt die Situation als Herausforderung. Unsere Erfahrung zeigt, dass gerade dort, wo Eigentümer und Betreiber den Schritt zu datenbasierter, KI gesteuerter Optimierung gehen, aus dieser Herausforderung ein sehr greifbares Wertschöpfungsprogramm wird. Für das Portfolio, für die Nutzer der Gebäude und für das Klima.